부동산 취득 시 자금조달계획서·자금출처조사 미리 준비하라
나철호 재정회계법인 대표이사 / 공인회계사·세무사·경영학박사
부동산 거래 시 ‘부동산거래신고’와 ‘자금조달계획서’ 제출 및 ‘자금출처조사’에 유념하셔야 합니다.
부동산거래신고는 거래 당사자인 매수인과 매도인이 계약일로부터 30일 안에 그 부동산 소재지의 관할 지자체장에게 ‘부동산거래계약신고서’를 작성해 공동 신고해야 하며, 중개 거래의 경우 공인중개사가 신고해야 합니다.
자금조달계획서는 규제지역 내 주택을 매수한 경우 거래 가격과 관계없이 모든 주택 거래에 대해, 비(非)규제지역 내 주택을 매수한 경우 거래 가격이 6억원 이상인 주택 거래에 대해 제출해야 합니다.
만약 자금 출처가 불투명하거나 증여가 의심되는 경우 국세청으로부터 자금출처조사를 받을 수 있으니 주의하시기 바랍니다.
아래 웹툰에서 아버지와 아들의 대화를 통해 부동산 거래 시 유의사항을 알아보도록 하겠습니다.
Q. 부동산 구입 시 무엇을 준비해야 하나요?
“3가지를 준비하셔야 합니다. 부동산거래신고 이행, 자금조달계획서 제출, 마지막으로 자금출처조사에 대한 대비입니다.”
Q. 부동산거래신고는 누가 하나요?
“부동산(분양권·입주권 포함)을 거래하는 매수인과 매도인이 매매 계약을 체결하고, 계약일로부터 30일 이내 부동산 소재지를 관할하는 지자체장에게 부동산 실제 가격 등을 부동산거래계약신고서에 기입해 공동으로 신고합니다. 공인중개사를 낀 중개 거래라면 담당 공인중개사가 신고해야 합니다.”
Q. 웹툰 사례에서 아들이 구입한 주택에 대해 자금조달계획서를 제출해야 하나요?
“네, 사례 속 주택이 있는 서울 서초구는 규제지역에 해당합니다. 투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역 내 주택을 매수한 경우, 거래 가격과 관계없이 모든 주택 거래에 대해 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 투기과열지구나 조정대상지역이 아닌 비규제지역 내 주택을 매수한 경우에는 거래가 6억원 이상 주택 거래에 대해 제출해야 합니다.”
Q. 자금조달계획서 외에 준비해야 할 서류가 있나요?
“투기과열지구 내 주택을 매수한 경우에는 자금조달계획서에 실제 기재한 자금을 증빙하는 서류를 첨부해야 합니다. 구체적인 서류는 다음과 같습니다.”
Q. 자금출처조사는 언제, 어떤 경우에 받게 되나요?
“앞서 제출된 자금조달계획서 및 첨부 서류를 한국부동산원이 검토 후 자금 출처가 불투명하거나 증여가 의심된다고 판단하면, 해당 거래 내역과 확인 내역을 탈세의심자료로 국세청에 통보합니다. 그럼 국세청은 통보된 자료를 바탕으로 증여 여부 등을 검증하는 자금출처조사를 실시합니다.”
Q. 자금출처조사에서는 주로 무엇을 확인하나요?
“매수인의 직업·연령·소득 및 재산 상황을 고려했을 때 매수인이 취득한 재산(해외 유출 건 포함), 채무 상환에 쓴 자금 또는 이와 유사한 자금을 본인 능력으로 마련했다고 보기 어려운 경우, 당국은 그 자금의 원천을 밝혀 증여세 등 세금 탈루 여부를 확인합니다.”
Q. 자금출처조사에서 문제가 되면 세금이 부과되나요?
“조사 과정에서 당국이 문제삼은 자금의 출처를 매수인이 명확하게 소명하지 못하면, 그 자금은 타인으로부터 증여받은 것으로 보고 증여세를 부과합니다. 이때 증여세는 증여재산가액에서 증여재산공제액을 뺀 금액에 대해 과세합니다. 증여한 사람이 배우자면 6억원, 직계존·비속이면 5000만원(피증여자가 미성년자인 경우 2000만원), 기타 친족이면 1000만원이 공제됩니다.”
Q. 이번 회차 핵심을 정리해주신다면.
“부동산 취득 시 부동산거래신고, 자금조달계획서, 자금출처조사를 기억하시기 바랍니다. 규제지역 내 주택을 매수했다면 금액에 상관없이 증빙 서류를 첨부해 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 서류가 미흡하면 자금출처조사를 받을 수 있으므로, 취득 시부터 어떤 자금으로 부동산을 구입했는지 입증 가능한 자료를 철저히 준비하셔야 합니다.”
